SHH
Blijf ons volgen, hier en op facebook met actuele informatie over huren en de belangen van huurders !

Arme Nederlanders betalen steeds groter deel inkomen aan huisvesting


Uit het vandaag te verschijnen rapport Third Overview of Housing Exclusion in Europe 2018, blijkt dat Nederlanders die in armoede leven, een steeds groter deel van hun inkomen aan huisvesting moeten uitgeven. Het gemiddelde Nederlandse huishouden dat in armoede leeft, spendeert 48% van haar inkomen aan wonen. Dit is het hoogste percentage na Denemarken.

Arme Nederlanders hebben te hoge woonkosten
43% van de arme Nederlandse huishoudens spendeert meer dan 40% van het inkomen aan wonen. Dit is meer dan het Europese gemiddelde en meer dan landen als Zweden, het Verenigd Koninkrijk, en Frankrijk. Wanneer meer dan 40% van het gezinsbudget aan wonen wordt besteed, is een gezin officieel overbelast volgens de EU (housing cost overburden in het Engels). Als die drempel overschreden wordt, wordt er aangenomen dat het algemeen welbevinden en de aanvaardbare levensstandaard bedreigd wordt.

Het verschil tussen arme en niet-arme huishoudens wat betreft overbelasting door woonkosten is met 23 percentpunten gestegen tussen 2010 en 2016. Dat brengt Nederland in de top 2 van landen waar de ongelijkheid tussen arme en niet-arme huishoudens het grootst is. In landen zoals Ierland, Nederland en Zweden schommelt het aandeel arme huishoudens dat in ernstige woningnood verkeert tussen de 3% en 7%. Maar het aandeel is zeer sterk gestegen in de laatste 6 jaren – in Nederland met meer dan 250% - tot 4.3% in 2016.

Overbewoning
Overbewoning en ernstige woningnood zijn problemen die vooral de Oost-Europese lidstaten van de EU teisteren. Maar ook sommige Westerse lidstaten worden niet gespaard. Zo blijkt uit het rapport dat het aantal Nederlandse huishoudens in overbevolkte woningen tot 14.6% steeg—een verdriedubbeling in 6 jaar.

Nederlandse jongeren het meest kwetsbaar op de woningmarkt
70% van de jongeren tussen 18 en 24 spenderen meer dan 40% van hun inkomen aan wonen. Dit betekent dat ze zes maal meer risico lopen om met overbelastende huisvestingskosten te maken te hebben dan het gemiddelde van de bevolking.

Third overview of Housing Exclusion in Europe
Voor het derde jaar op rij hebben FEANTSA (de koepelorganisatie in de EU voor organisaties die dakloosheid bestrijden) en de Fondation Abbé Pierre uit Frankrijk, onderzoek gedaan naar de ontwikkelingen op de woningmarkt voor de armste mensen in Europa. Het rapport wordt vandaag, 21 maart 2018, aangeboden aan het Europees Parlement. Uit het rapport blijkt dat de kosten voor huisvesting tussen 2010 en 2016 in driekwart van de EU landen enorm zijn gestegen voor arme huishoudens, met percentages van 20 tot 50 procent.
De Federatie Opvang maakt zich grote zorgen over de toenemende risico’s op schulden door de te hoge kosten van huisvesting voor de lagere inkomens in Nederland. “De verhouding tussen een minimum inkomen en wat een Nederlander met een minimum inkomen kwijt is aan huisvesting, is totaal uit balans geraakt. Daardoor krijgen steeds meer mensen problematische schulden en zien we steeds meer kwetsbare groepen, waaronder één ouder gezinnen, aankloppen bij de maatschappelijke opvang. Meer betaalbare huisvesting is nodig en moet topprioriteit voor de nieuwe gemeentebesturen worden” stelt Jan Laurier, voorzitter van de Federatie Opvang.

Woningcorporaties: We moeten te veel betalen, huurder wordt de dupe


Zeeuwse woningcorporaties komen steeds meer in het nauw. Volgens de woningcorporaties heft de regering steeds meer belastingen en tegelijk moeten ze aan nieuwe duurzaamheidsregels en klimaatdoelen voldoen. Dat gaat op den duur ten koste van de huurders en dat willen de corporaties niet.

 

Directeur Marco van der Wel is met Zeeuwland goed voor bijna 6.000 woningen. Volgens hem vindt de regering steeds weer een nieuwe reden om meer belasting te heffen.

Eerst was dat de verhuurdersheffing, die volgens de corporaties niets meer is dan een maatregel om het gat in de regeringsbegroting mee te dichten. "En hoewel het een verhuurdersheffing wordt genoemd, is het in feite een huurdersheffing, want hij wordt doorberekend in de huur", zegt Van der Wel.

Geen geld om te investeren


En dan is er de zogenaamde ATAD-regeling, in het leven geroepen om grote bedrijven te beperken in renteaftrek en op die manier minder belasting te kunnen ontduiken. Woningcorporaties lenen veel geld, betalen dus ook veel rente. Nu ze die niet meer volledig af kunnen trekken, blijft er minder geld over om weer te kunnen investeren.

 

Daarnaast moeten de huizen van de corporaties in 2050 CO2-neutraal zijn. Een rekensom van koepelorganisatie Aedes leert dat dit zo'n 52.000 euro per verhuurde woning gaat kosten. "Dat betekent voor Zeeuwland dat het gaat om een bedrag van tussen de 200 en 300 miljoen euro", aldus Van der Wel.

'Nog vijf jaar, dan is de rek er wel uit'
"Met het toenemen van de verhuurdersheffing en vennootschapsbelasting kunnen we nog vijf jaar vooruit met verduurzamen en nieuwbouw, maar dan is de rek er wel uit." Hij denkt dat de huurder uiteindelijk voor de rekening op gaat draaien.

Jan van Atrecht, huurder en lid van de huurdersvereniging van corporatie L'Escaut is het met hem eens: "De corporaties en de huurders zitten op deze manier in een vicieuze cirkel. Alles wat de corporaties niet kunnen investeren is maar bij één partij te halen: de huurders."

Kosten stijgen wél
Hij zegt dat mensen met een kleine beurs dat er echt niet bij kunnen gebruiken. Aan de ene kant gaan namelijk de inkomsten niet omhoog, maar aan de andere kant stijgen de kosten wél, terwijl tegemoetkomingen vanuit de verschillende overheden onder druk staan.

Als we huizen eerder energiezuiniger maken, gaan de kosten omlaag. Daar worden huurder en verhuurder beter van."
Marco van der Wel, directeur woningcorporatie Zeeuwland
Zowel corporaties als huurders willen er bij de regering op aandringen dat de inkomsten die het door de belastingen gegenereerd worden, voor een groot gedeelte terugvloeien in het duurzamer maken van de huurhuizen. "Het is ook praktischer", zegt Van der Wel, "Als we huizen eerder energiezuiniger maken, gaan de kosten direct omlaag, en daar worden huurder en verhuurder beter van."

 

Gezamenlijke vuist op tafel


Ook andere corporaties scharen zich achter de mening van Van der Wel, maar tot een gezamenlijke vuist op tafel, zoals in Friesland waar de gemeenten, de corporaties en huurdersorganisaties samen Den Haag aanspraken op het huidige beleid, is het tot nu toe niet gekomen. De Zeeuwse corporaties hebben wel bij de gemeenten aangeklopt, maar daar is het tot nu toe bij gebleven. Omroep Zeeland 21-01-2019

Nibud: Mensen met ernstige betalingsproblemen krijgen niet de hulp die ze verdienen

Het merendeel denkt geen hulp nodig te hebben

Schrikbarend weinig mensen met ernstige betalingsproblemen krijgen hulp bij het oplossen ervan. De helft van de huishoudens met ernstige betalingsproblemen- ruim 360.000 – zegt dat ze niet weten waar ze terecht kunnen. Het overgrote deel van hen – 285.000 huishoudens – denkt dat de problemen niet zo ernstig zijn dat zij daar hulp bij nodig hebben.

Dit is opvallend omdat ernstige betalingsproblemen doorgaans niet zijn op te lossen zonder professionele hulpverlening. Dit blijkt uit het rapport Financiële Problemen 2018 dat het Nibud maandag 10 december 2018 publiceert.

Het Nibud roept gemeenten op mensen met geldproblemen in een zo’n vroeg mogelijk stadium te helpen. Belangrijk is dat het voor iedereen duidelijk wordt dat mensen professionele hulp nodig hebben zodra ze achterlopen met het betalen van de huur of de hypotheek of bijvoorbeeld dreigen afgesloten te worden van energie.

34% van de mensen met ernstige betalingsproblemen krijgt geen hulp
1,5 miljoen huishoudens (21%) hebben betalingsproblemen. De ene helft heeft lichte problemen, de andere helft ernstige. Van hen krijgt 34 procent geen enkele hulp. Vooral om die laatste groep, ruim 240.000 huishoudens maakt het Nibud zich zorgen. ‘De problemen zijn dusdanig groot, dat zij er zonder hulp niet uit komen,’ aldus Nibud-directeur Arjan Vliegenthart. ‘Dit zijn mensen bij wie bijvoorbeeld de energie is afgesloten, of waarbij beslag op het loon is gelegd. Als je bedenkt dat onder deze huishoudens ook veel alleenstaanden met kinderen zijn, begrijp je dat wij ons daar grote zorgen om maken. Zij verdienen het om zo snel mogelijk de hulp te krijgen die ze nodig hebben.’

Problemen verergeren
Het Nibud ziet in het onderzoek dat het type problemen ernstiger wordt. In 2009 had een enkeling te maken met het afsluiten van energie of het leggen van een loonbeslag. Inmiddels heeft 5 à 7 procent van alle huishoudens hiermee te maken. Ook groeit de groep huishoudens die de huur of hypotheek te laat betaalt, van 12 procent in 2012 naar 19 procent in 2018.

 

 

Vroegsignalering: schadeverzekering is een belangrijk signaal
Uit het onderzoek blijkt dat de problemen echt ernstig zijn als mensen de schadeverzekering niet meer betalen. Daarom adviseert het Nibud dat verzekeraars meer gaan samenwerken met organisaties die zich bezighouden met vroegsignalering en schuldhulpverlening. Directeur Vliegenthart: ‘Geldproblemen zorgen voor zoveel stress binnen een huishouden dat we zo snel mogelijk moeten zien te voorkomen dat de problemen erger worden. Daarmee ondervangen we veel persoonlijke ellende, maar voorkomen we ook maatschappelijke kosten. En nu we zien dat mensen niet weten waar ze om hulp kunnen vragen, moet de hulp naar de mensen toe komen. Het is belangrijk dat meerdere partijen met een signalerende functie samen gaan werken.’

2,6 miljoen huishoudens komen moeilijk rond
Op dit moment hebben 2,6 miljoen huishoudens moeite met rondkomen. Dit aantal is gedaald, in 2015 kwam nog 45 procent moeilijk rond, nu 38 procent. Ook staan huishoudens minder vaak rood en wordt er minder geleend dan drie jaar geleden. Opvallend is daarom dat uit het Nibud onderzoek blijkt dat het aantal huishoudens met betalingsproblemen niet daalt. En dat het soort problemen lijkt te verergeren. Met name jongeren tot 35 jaar, alleenstaanden met kinderen en de hogere inkomensgroepen hebben relatief gezien het vaakst ernstige betalingsproblemen. Het is voor het eerst dat het Nibud ziet dat de hogere inkomens vaker ernstige betalingsproblemen hebben dan de andere inkomensgroepen.Nibud 10-12-18

Rood staan:
In 2015 stond de helft van de huishoudens nooit rood.
In 2018 staat 61 procent van de huishoudens nooit rood

Lenen:
In 2015 had 43 procent van de huishoudens een lening
In 2018 heeft 34 procent van de huishoudens een lening

Naar nul huisuitzettingen wegens schulden, maar hoe dan?

De Tweede Kamer vraagt van de regering met een plan te komen om huisuitzettingen vanwege schulden te komen. Marc Räkers van Eropaf! denkt mee met de regering.

Afgelopen dinsdag 4 december is in de Tweede Kamer de door het CDA-kamerlid René Peters ingediende motie over huisuitzettingen wegens schulden aangenomen. De regering heeft nu de opdracht om ‘in interdepartementaal overleg, met de VNG en de woningcorporaties tot een actieplan Naar geen huisuitzettingen wegens schulden te komen’.

‘Mensen met een laag inkomen in Zeist worden niet langer hun huis uitgezet als ze een huurschuld hebben’, meldde RTVUtrecht een dag eerder al. En inderdaad, de kop boven de nieuwe prestatieafspraken die zijn gemaakt door de gemeente Zeist, de woningcorporaties en de Zeister huurdersverenigingen luidt letterlijk: ‘Geen huisuitzettingen door huurschulden in 2019’.

Wat verderop in de inleiding van dit stuk wordt de gezamenlijke ambitie uitgesproken om ‘huisuitzettingen door huurschuld in alle gevallen te voorkomen’. Taal die aan duidelijkheid niets te wensen overlaat.

Jaarlijks duizenden huishoudens op straat gezet
Al ruim twee decennia zijn huisuitzettingen wegens schulden onderwerp van discussie en wordt geprobeerd deze aantallen terug te dringen.

Toch worden er jaarlijks landelijk nog enige duizenden huishoudens wegens betalingsachterstanden op straat gezet. Velen van hen wenden zich vroeger of later voor onderdak tot de maatschappelijke opvang. Waarvan de kosten, die per persoon tot wel zo’n 60.000 euro per jaar kunnen oplopen, door de overheid worden gedragen.

Nu stoppen met huisuitzettingen wegens schulden de norm wordt is het zaak hier goede instrumenten voor te ontwikkelen. Voor het vroegtijdig signaleren van schulden is prima instrumentarium voorhanden. Onder anderen het in Amsterdam ontwikkelde programma Vroeg Eropaf! Door dit programma van vroegsignalering van schulden is het aantal huisuitzettingen landelijk fors gedaald.

Vroegsignalering schulden is een goed doorontwikkelde en effectieve benadering waarmee een groot deel van de dreigende huisuitzettingen al wordt voorkomen (zie hier: Handreiking). Op enkele duizenden na dus.

De rechtszitting is het goede moment
‘Geen huisuitzettingen wegens schulden’ is zeker realiseerbaar, maar dan moeten er een paar partijen goed met elkaar gaan samenwerken. De huishoudens met huurschulden die door de preventie-aanpak niet bereikt worden, komen voor een rechtszitting te staan waar de verhuurder ‘ontbinding’ van de huurovereenkomst vordert.

Velen komen bij deze zittingen niet opdagen, vaak worden de vorderingen dan ook ‘bij verstek’ toegewezen. Op grond van dit vonnis mag een corporatie een deurwaarder vragen om tot ontruiming over te gaan.

Dit is het goede moment goede moment om de betreffende huishoudens nog een keer indringend en doortastend te benaderen. Met het uitzettingsvonnis onder de neus kan niemand zijn of haar kop meer in het zand steken.

De gepokt en gemazelde medewerkers van sociale wijkteams kunnen mensen voor de keuze stellen: de gemeente neemt vanaf dat moment het volledige financiële beheer over, het huishouden ontvangt minimaal leefgeld en de ontruiming gaat niet door. Bij weigering wordt de uitzetting alsnog doorgezet, tenzij er sprake is van wilsonbekwaamheid natuurlijk, maar dat is een ander verhaal.

De gemeente neemt de verplichting tot betaling over
Als mensen instemmen met het uit handen geven van het financiële beheer, neemt de gemeente vanaf dat moment ook de verplichting tot betaling van de lopende huur over. Zo voorkomen we dat de kosten onevenredig bij de verhuurders belanden.

Er wordt vervolgens snel stevig financieel beheer ingezet, bijvoorbeeld in de vorm van beschermingsbewind. Maar ook wordt intensieve woonbegeleiding ingeschakeld; meestal hebben de instellingen voor maatschappelijke opvang hulpverleners in dienst die goed in staat zijn om met deze ‘kleurrijke en soms wat ingewikkelde’ mensen om te gaan.

Als mensen zich ondanks de afspraken toch aan de bemoeizorg onttrekken, kan de ontruiming alsnog worden uitgevoerd: een vonnis blijft ongeveer een jaar geldig, deze stok achter de deur blijft er dus.

Een andere optie is om het huurcontract tijdelijk over te schrijven op naam van de instelling voor maatschappelijke opvang. Als na verloop van tijd de situatie is genormaliseerd kan de overeenkomst weer op naam van de huurders zelf worden gezet; het zogenaamde ‘terugklapcontract’, zoals dit werd ontwikkeld door de Federatie Opvang.

Drie aanbevelingen voor de Ridderzaal
Als de regering één van de komende vrijdagen in de Ridderzaal gaat nadenken over de vraag hoe uitvoering te geven aan de motie-Peters heb ik drie aanbevelingen:

Stimuleer - bij voorkeur dwingend - het landelijk verder ‘uitrollen’ van het programma Vroegsignalering schulden. Dit is al geïmplementeerd bij een derde van de gemeenten, eind 2019 kan dit bij alle gemeenten het geval zijn.
Leg vast dat verhuurders huurachterstanden van twee maanden of meer altijd bij de gemeente moeten melden; laat deze keuze niet aan de corporaties.
Voer voor de huishoudens die door de preventie niet bereikt worden als laatste redmiddel de mogelijkheid tot ‘min of meer vrijwillige maatschappelijke curatele’ in, zoals hierboven beschreven.
Het resultaat hiervan zal zijn dat de kosten voor maatschappelijke opvang aanzienlijk afnemen en dat het aantal huisuitzettingen wegens betalingsachterstanden landelijk wordt teruggedrongen tot vrijwel nul.

Marc Räkers is verbonden aan de Stichting Eropaf! 07-12-18

Huurders: Woningcorporatie Acantus is de grootste smeerpoets van Nederland

Bij de overhandiging van de Schimmelschandpaal aan woningcorporatie Acantus liepen de gemoederen hoog op bij de huurders.
Woningcorporatie Acantus is door huurders en de SP verkozen tot schimmelkampioen van Nederland. De bijbehorende ‘prijs’ is maandag overhandigd.

SP nagelt Acantus en Nijestee aan de schimmelschandpaal

De verhuurder met woningen in Noord- en Oost-Groningen kreeg de meeste klachten over schimmel en bleek volgens de SP het minst bereidwillig om daar iets tegen te doen. De SP nomineerde ook Vestia en Nijestee voor de Schimmelschandpaal.

De huurders en SP eisen dat nog dit jaar een oplossing wordt gevonden tegen de schimmel in huizen. Ook willen ze dat Acantus per buurt een actieplan opstelt tegen vocht, tocht, schimmel en slecht onderhoud.

Schimmelschandpaal
Bij de overhandiging van de Schimmelschandpaal was ook het uit Groningen afkomstige SP-Kamerlid Sandra Beckerman aanwezig. Eerder maakte de SP een top tien bekend van grootste smeerpoetsen.DvN 06-11-18